Un bon moyen de se constituer un revenu passif sans trop d’efforts, est d’opter pour l’investissement locatif. Un petit patrimoine de départ et quelques années de patience, suffisent généralement à dégager un beau pactole en fin de parcours. Cette stratégie a été adoptée par les Français depuis longtemps, investir dans l’immobilier est devenu une des premières sources de revenu secondaires. Mais ne devient pas bon investisseur immobilier qui veut. De solides connaissances du marché ainsi que quelques astuces pratiques sont nécessaires pour apprendre à faire florir une affaire de rentier immobilier. Voici nos conseils pour bien investir dans l’immobilier.
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Comment trouver le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier ?
Se trouver un petit havre de paix où installer son investissement locatif, est la première initiative à prendre si on veut se faire de l’argent vite. Vous n’êtes pas sans savoir que chaque secteur géographique a ses caractéristiques bien à lui, des détails spécifiques qui permettent aux investisseurs de cibler telle ou telle stratégie. Il faudra également s’assurer que le secteur en question s’accorde bien avec vos attentes en tant qu’investisseur : est-ce plutôt une zone où des familles aiment à s’établir ou un endroit pour la vie estudiantine ? Y a-t il de grandes entreprises à proximité qui offrent des emplois régulièrement ? Autant de questions qu’il faudra se poser avant de faire le grand pas et d’acheter.
Le choix de la zone où l’investissement sera implanté passe également par la case budget. Certains quartiers offrent des rendements un peu plus intéressants que d’autres, en contrepartie d’un investissement un poil plus important. Mais attention à ne pas tomber sur une zone dite « cul-de-sac », ce sont des secteurs connus pour faire flamber les prix de l’achat immobilier. En revanche aucune chance d’en tirer profit, ces zones cul-de-sac proposent un taux de vacances locatives très élevé pour une raison ou une autre. Les plus courantes sont :
- Le manque d’écoles à proximité ;
- L’emplacement pas, ou peu idéal (près d’un aéroport, d’une route nationale ou d’un chemin de fer) ;
- Lignes de transport en commun peu nombreuses.
Vous l’aurez donc compris, ce sont autant de facteurs qu’il faudra prendre en considération au moment de choisir votre zone d’investissement.
Souscrire une garantie pour investir dans l’immobilier ?
Comme c’est un bien que vous n’allez pas habiter, le choix de celui-ci devra se faire de façon concise et objective. Il faudra bien évidemment essayer de trouver un bien qui corresponde aux attentes des locataires de la région. On n’ira pas acheter un appartement avec 5 chambres dans un quartier fréquenté majoritairement par des étudiants, même si un plan de colocation est toujours envisageable. Votre bien, une fois acheté, devra non seulement convenir aux attentes du locataire, mais aussi rester viable pour de prochains plans d’investissement.
La première précaution à prendre est donc de souscrire une garantie de location. C’est une sorte d’assurance qui va couvrir d’éventuels frais de remise en état et de réparation, en cas de souci à la fin du bail. Cette garantie peut même vous protéger contre les impayés de vos locataires ; le seuil limite atteint les 70 000 euros, ce qui vous laisse une bonne marge de risque. Bien sûr opter pour une garantie de location ne sera pas gratuit ; il faudra y consacrer un budget annuel qui pourra facilement atteindre les 2% de vos revenus passifs.
Autre démarche utile : souscrire un abonnement chez une société de gestion d’investissements locatifs. Vous pourrez vous libérer de certaines de vos obligations (démarches administratives, paperasse, gestion des contrats…). Les sociétés de gestion sont également utiles si vous faites face à des impayés à répétition. Attention cette fois ci, la note peut être salée. Le net à payer à ce genre d’entreprises s’aventure aux alentours de 7.5% des loyers encaissés.
Des solutions de défiscalisation pour investir dans l’immobilier ?
Si vous souhaitez augmenter le rendement de façon conséquente sans avoir à faire d’apport plus important, une seule solution : les plans de défiscalisation, loi Pinel, dispositif Censi Bouvard ou encore plan Malraux, ce ne sont pas les alternatives qui manquent. Pour faire court en échange d’un engagement sur plusieurs années, vous gagnez le droit de profiter d’une défiscalisation plutôt importante quand à vos revenus locatifs annuels.
Article mis à jour le 24 juin 2021